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GE. Auf der Grundlage der im Jahre 2016 registrierten Kauffälle hat der Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Gelsenkirchen in seiner Sitzung am 15. Februar 2017 die Zonalen Bodenrichtwerte und die Übersicht über die Bodenrichtwerte für das Stadtgebiet Gelsenkirchen zum Stichtag 1. Januar 2017 ermittelt und beschlossen.

In dieser Sitzung wurden auch die sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten, die mit den Bodenrichtwerten und der Bodenrichtwertübersicht im Grundstücksmarktbericht 2017 veröffentlicht werden, vom Gutachterausschuss beschlossen.

Von allen Kaufverträgen über Immobilien in der Stadt Gelsenkirchen erhält der Gutachterausschuss gemäß dem Baugesetzbuch eine Kopie. Diese Verträge bilden die Grundlage für die Kaufpreisauswertungen des Gutachterausschusses im Stadtgebiet Gelsenkirchen.

Die Preise für Bauplätze des individuellen Wohnungsbaus sind um 1 Prozent beziehungsweise 4 Prozent (Preisindex 1990 bzw. 2000) gefallen. Mit nur zwei Mehrfamilienhausgrundstücken, einem Wohn- und Geschäftshaus, zwei Kindertagesstätten und drei Flächen für alten- bzw. behindertengerechtes Wohnen findet der Teilmarkt des Geschosswohnungsbaus wie in den zurückliegenden Jahren kaum noch statt. Mit nur sieben Verkäufen bei gewerblichen Bauflächen sind ähnliche Verhältnisse festzustellen.

Die Anzahl der Verkäufe der unbebauten Grundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser ist gegenüber dem Vorjahr von 25 auf 34 angestiegen. Hiervon konnte in 17 Fällen der erzielte Quadratmeterpreis mit dem jeweiligen Bodenrichtwert verglichen werden. Der durchschnittliche Kaufpreis liegt danach rund 1 Prozent über den Bodenrichtwerten.

Anhand 15 weiterer Verkäufe dieses Teilmarktes aus dem Neubaugebiet „Waldquartier“ an der Westerholter Straße wurden 3 neue Bodenrichtwertzonen durch den Gutachterausschuss beschlossen. Die Bodenrichtwerte, die mit 320 €/m², 300 €/m² und 250 €/m² ausgewiesen werden, beziehen sich jeweils auf ein Grundstück mit einer 2-geschossigen baulichen Ausnutzung, einer Grundstücksgröße von 400 bis 600 Quadratmeter und einer Grundstückstiefe von 40 Metern.

Bis auf diese 3 neuen Ausweisungen und die Anhebung des Bodenrichtwertes an der Almastraße / Hohenfriedberger Straße von 200 auf 210 €/m² wurde aufgrund der ansonsten kaum feststellbaren Preisentwicklung beschlossen die Bodenrichtwerte des individuellen Wohnungsbaus nicht zu verändern.

Aufgrund der geringen Anzahl von Kauffällen trifft dies auch auf die Bodenrichtwerte des Geschosswohnungsbaus und die der gewerblichen Grundstücke zu.

Aufgrund der in dieser Zone festgestellten speziellen Büro-, Hotel- und Gastronomienutzung und der dort ansässigen Dienstleister im Medien und Textilbereich, die dem tertiären Sektor zuzuordnen sind, wurde Im Bereich der Fritz-Schupp-Straße der bisherige gewerbliche Bodenrichtwert durch den neuen Bodenrichtwert Sondergebiet – SO - mit 90 €/m² ersetzt.

Auf dem bebauten Grundstücksmarkt wurde gegenüber dem Vorjahr bei den unterkellerten Neubauten der Ein- und Zweifamilienhäuser ein Preisanstieg von 4 Prozent von 2.140 €/m² auf nunmehr 2.226 €/m² Wohnfläche festgestellt. Bei den nicht unterkellerten Objekten, bei denen noch im Vorjahr ein Anstieg des Quadratmeterpreises um 11 Prozent auf 1.927 €/m² registriert wurde, ist dieser Wert nunmehr um 2 Prozent auf 1.890 €/m² gefallen.

Bei den Bestandsimmobilien dieses Marktes wurde gegenüber 2015 ein Preisrückgang um 3 Prozent festgestellt. Der Index (Basis 1988=100) lag danach für das Jahr 2016 mit 132 unter dem ermittelten Niveau des Vorjahres 2015 von 136.

Unterschiedliche Preisentwicklungen wurden auf dem Markt der Mehrfamilienhäuser festgestellt. Sind die Preise von Altbauten in der Baujahresgruppe bis 1949 mit 441 €/m² gegenüber dem Vorjahr mit 474 €/m² um 7 Prozent gesunken weisen die Baujahresgruppe von 1950 bis 1965 einen Anstieg um 8 Prozent von 507 €/m² auf nunmehr 550 €/m² und die Verkäufe der jüngeren Baujahre ab 1966 einen Preisanstieg um 3 Prozent von 658 €/m² auf 678 €/m² auf.

Dagegen lassen die wenigen Kauffälle der Mehrfamilienhäuser mit einem gewerblichen Anteil von mehr als 20 Prozent nicht auf schlüssige Preisentwicklungen schließen.

Auf dem Grundstücksmarkt Wohnungseigentum wurden bei den Erstverkäufen ein Preisanstieg von 2 Prozent von 2.583 €/m² Wohnfläche auf 2.644 €/m² und bei den Weiterverkäufen nach stetigen Preisrückgängen seit 1998 erstmals wieder ein Preisanstieg festgestellt. Lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis im Vorjahr 2015 noch bei 704 €/m², so ist er im zurückliegenden Jahr 2016 um 15 Prozent auf 807 €/m² gestiegen.

Bei den Erstverkäufen nach Umwandlung wurden nur 6 Verkäufe registriert, die keine eindeutige Aussage zur Preisentwicklung zum Vorjahr zulassen.

Die vorstehenden Details können im Bodenrichtwertinformationssystem des Landes NRW unter www.boris.nrw.de eingesehen werden, in dem der Grundstücksmarktbericht und die Bodenrichtwerte zur Einsicht und zum kostenlosen Download zur Verfügung stehen.

Zudem werden mündliche Auskünfte zu den Bodenrichtwerten und dem Grundstücksmarktbericht auch von der Geschäftsstelle kostenlos erteilt.

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