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Auf der Grundlage der im Jahre 2020 registrierten Kauffälle hat der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Gelsenkirchen in seiner Sitzung am 3. März 2021 die Bodenrichtwerte für das Stadtgebiet Gelsenkirchen zum Stichtag 1. Januar 2021 ermittelt und beschlossen.

In dieser Sitzung wurden auch die sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten und der Grundstücksmarktbericht gemäß der Grundstückswertermittlungsverordnung Nordrhein-Westfalen beschlossen.

Da die COVID-19-Pandemie im Jahr 2020 weitreichende Auswirkungen auf alle Lebensbereiche hatte, wurde bei der Analyse der durch die Notare an den Gutachterausschuss übersandten Kaufverträge auch ein besonderes Augenmerk auf mögliche Einflüsse der Pandemie auf den Gelsenkirchener Immobilienmarkt gelegt. Die Daten lassen zur Zeit keine Auswirkungen auf die Preisentwicklung sowie auf die Entwicklung der marktbeschreibenden Indikatoren (Liegenschaftszinssatz, Marktanpassungsfaktoren) erkennen. Der Gelsenkirchener Grundstücksmarkt des Jahres 2020 hat sich in seinen Grundzügen stabil entwickelt.

Insgesamt wurden der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses 2.494 Grundstückskaufverträge durch die Notare übersandt. Das bedeutet zwar einen leichten Rückgang gegenüber dem Vorjahr mit 2.582 Kaufverträgen, liegt aber noch deutlich über dem Mittelwert der vergangenen zehn Jahre (1.891 Kaufverträge). Bei 45 Prozent der Kaufverträge wurden Eigentumswohnungen verkauft, 43 Prozent betrafen bebaute Grundstücke und nur zu 5 Prozent handelte es sich um unbebaute Grundstücke. Bei den übrigen Kauffällen handelte es sich um die Veräußerung von Erbbaurechten bzw. Teileigentum.

Im Jahr 2020 wurden 71 Verkäufe von unbebauten Grundstücken für die Errichtung von Ein- und Zweifamilienhäusern verzeichnet. Der durchschnittliche Kaufpreis lag bei ca. 146.200 Euro und die durchschnittliche Grundstücksgröße betrug 518 Quadratmeter. Die überwiegende Anzahl der Kauffälle betreffen Grundstücke in dem Neubaugebiet „Am Buerschen Waldbogen“. Da die erzielten Kaufpreise in der Gesamtbetrachtung nur unwesentlich über den entsprechenden Bodenrichtwerten lagen, hat der Gutachterausschuss beschlossen, die Bodenrichtwerte im individuellen Wohnungsbau für 2021 nicht anzupassen.

Im Bereich des Geschosswohnungsbaus und bei Geschäftshausgrundstücken wurden der Geschäftsstelle lediglich sechs Kaufverträge für unbebaute Grundstücke gemeldet. Auch die Bodenrichtwerte für diesen Teilmarkt bleiben unverändert.

Eine deutlich steigende Tendenz war im Bereich der unbebauten Grundstücke für den Bau von Gewerbeobjekten zu verzeichnen. Der durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter Grundstücksfläche lag bei 102 €/m². Die Bodenrichtwerte im Gewerbebereich wurden um 10 Prozent angehoben. Die überwiegende Anzahl der Verträge wurde im Gewerbegebiet „Schalker Verein“ verzeichnet.

Von besonderem Interesse sind jedes Jahr auch die Tendenzen des Marktes für bebaute Grundstücke. Dabei werden die Kaufpreise von Neubauten und Bestandsimmobilien getrennt betrachtet.

Angesichts der relativ geringen Anzahl von Neubauten im individuellen Wohnungsbau werden bei der Auswertung freistehende Häuser, Doppelhäuser und Reihenhäuser zusammengefasst. Der durchschnittliche Preis für ein neugebautes und unterkellertes Ein- und Zweifamilienhaus lag im Jahr 2020 bei ca. 393.500 Euro. Die durchschnittliche Grundstücksfläche betrug 234 m² und die durchschnittliche Wohnfläche lag bei 130 m². Neugebaute Ein- bis Zweifamilienhäuser ohne Keller konnten günstiger erworben werden. Hier lagen die Durchschnittswerte bei ca. 277.400 Euro Gesamtkaufpreis, 229 Quadratmeter Grundstücksfläche und 122 Quadratmeter Wohnfläche. Die Preisentwicklung in dem Segment der Neubauten bewegte sich im Wesentlichen auf Vorjahrsniveau.

Für Bestandsimmobilien (Baujahr bis einschließlich 2017) liegen wesentlich mehr Kaufverträge vor. Daher ist hier eine tiefergehende Analyse möglich. Unterschieden wird nach den Teilmärkten freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenendhäuser und Doppelhaushälften sowie Reihenmittelhäuser. In den beiden letzten Bereichen erfolgt zusätzlich eine Auswertung nach Baujahresklassen.

Für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser wurden folgende Durchschnittswerte ermittelt: Kaufpreis ca. 316.600 Euro, Grundstücksfläche 812 Quadratmeter, Wohnfläche 158 Quadratmeter. Veräußert wurden Objekte aus den Baujahren 1875 bis 2013.

Für die Baujahresklasse 1995 bis 2017 im Teilmarkt der Reihenendhäuser und Doppelhaushälften lag der durchschnittliche Kaufpreis bei ca. 349.100 Euro bei einer mittleren Grundstücksfläche von 330 Quadratmetern und einer mittleren Wohnfläche von 138 Quadratmetern.

In der gleichen Baujahresklasse wurden Reihenmittelhäuser für ca. 298.600 Euro bei einer mittleren Grundstücksfläche von 194 Quadratmetern und einer mittleren Wohnfläche von 117 Quadratmetern veräußert. Weitere Analysen auch zu älteren Baujahren findet man im Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses. Der Markt der Bestandsimmobilien im individuellen Wohnungsbau zeigte im Jahr 2020 eine deutlich steigende Tendenz von 9 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Einen großen Anteil am Gelsenkirchener Wohnungsmarkt hat der Verkauf von Eigentumswohnungen. Auch in diesem Bereich wird bei der Analyse zwischen Neubauten und Bestandsimmobilie unterschieden.

Eine neugebaute Eigentumswohnung erzielte im Jahr 2020 einen durchschnittlichen Kaufpreis von ca. 363.300 Euro bei einer durchschnittlichen Wohnfläche von 106 Quadratmetern. Räumlich verteilen sich die Kaufobjekte der zum großen Teil sehr hochwertig ausgestatteten Wohnungen auf die Bereiche „Lübecker Straße“ und „Johannes-Rau-Allee“. Die Preissteigerung gegenüber dem Vorjahr betrug 3 Prozent.

Bei den Weiterverkäufen von Eigentumswohnungen war sogar eine Preissteigerung von 10 Prozent gegenüber dem Vorjahr zu verzeichnen. In der jüngeren Baujahresklasse ab 2001 lag der durchschnittliche Kaufpreis bei ca. 158.200 Euro und die durchschnittliche Wohnfläche bei 87 Quadratmetern.

 Die vorstehenden Details können im Bodenrichtwertinformationssystem des Landes NRW unter www.boris.nrw.de eingesehen werden, in dem der Grundstücksmarktbericht und die Bodenrichtwerte zur Einsicht und zum kostenlosen Download zur Verfügung stehen.

Zudem werden mündliche Auskünfte zu den Bodenrichtwerten und dem Grundstücksmarktbericht auch von der Geschäftsstelle kostenlos erteilt.