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GE. Auf der Grundlage der im Jahre 2021 registrierten Kauffälle hat der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Gelsenkirchen die Bodenrichtwerte für das Stadtgebiet Gelsenkirchen zum Stichtag 1.1.2022 ermittelt und beschlossen. In dieser Sitzung wurden auch die sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten und der Grundstücksmarktbericht gemäß der Grundstückswertermittlungsverordnung Nordrhein-Westfalen beschlossen.

Auf dem Gelsenkirchener Grundstücksmarkt konnten im Jahr 2021 Preissteigerungen in fast allen Teilmärkten verzeichnet werden.

Insgesamt wurden der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses 2.428 Grundstückskaufverträge durch die Notare übersandt. Das bedeutet einen leichten Rückgang gegenüber dem Vorjahr mit 2.548 Kaufverträgen. Bei 42 Prozent der Kaufverträge wurden Eigentumswohnungen verkauft, 41 Prozent betrafen bebaute Grundstücke und nur zu 4 Prozent handelte es sich um unbebaute Grundstücke. Bei den übrigen Kauffällen handelte es sich um die Veräußerung von Erbbaurechten beziehungsweise Teileigentum.

Im Jahr 2021 wurden 35 Verkäufe von unbebauten Grundstücken für die Errichtung von Ein- und Zweifamilienhäusern verzeichnet. Der durchschnittliche Kaufpreis lag bei rund 157.000 Euro und die durchschnittliche Grundstücksgröße betrug 561 Quadratmeter.

Die überwiegende Anzahl der Kauffälle betreffen Grundstücke in dem Neubaugebiet „Am Buerschen Waldbogen“. Da die erzielten Kaufpreise deutlich über den entsprechenden Bodenrichtwerten lagen, hat der Gutachterausschuss beschlossen, die Bodenrichtwerte im individuellen Wohnungsbau für 2022 um durchschnittlich 15 Prozent zu erhöhen.

Im Bereich des Geschosswohnungsbaus und bei Geschäftshausgrundstücken wurden der Geschäftsstelle 17 Kaufverträge für unbebaute Grundstücke gemeldet. Auch die Bodenrichtwerte für diesen Teilmarkt werden auf Grund der erzielten Kaufpreise um 15 Prozent erhöht.

Im Bereich der unbebauten Grundstücke für den Bau von Gewerbeobjekten konnten ebenfalls 17 Kaufverträge verzeichnet werden. Der durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter Grundstücksfläche lag bei 88 Euro/m². Da die erzielten Kaufpreise nur unwesentlich über den entsprechenden Bodenrichtwerten lagen, hat der Gutachterausschuss beschlossen, die Bodenrichtwerte für gewerbliche Bauflächen nicht anzupassen.

Von besonderem Interesse sind jedes Jahr auch die Tendenzen des Marktes für Ein- und Zweifamilienhäuser. Dabei werden die Kaufpreise von Neubauten und Bestandsimmobilien getrennt betrachtet. Allerdings wurden im Jahr 2021 nur insgesamt drei Kaufverträge von neu gebauten Häusern verzeichnet. Es lagen hingegen weit mehr (28) Verkäufe von neugebauten Einfamilienhäusern vor, die nach dem Wohnungsteigentumgesetz aufgeteilt worden sind. Diese Verkaufsfälle werden jedoch dem Teilmarkt der Eigentumswohnungen zugeordnet.

Für Bestandsimmobilien (Baujahr bis einschließlich 2018) liegen wesentlich mehr Kaufverträge vor. Daher ist hier eine tiefergehende Analyse möglich. Unterschieden wird nach den Teilmärkten freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenendhäuser und Doppelhaushälften sowie Reihenmittelhäuser. In den beiden letzten Bereichen erfolgt zusätzlich eine Auswertung nach Baujahresklassen.

Für die Baujahresklasse 1995 bis 2018 im Teilmarkt der Reihenendhäuser und Doppelhaushälften lag der durchschnittliche Kaufpreis bei rund 373.000 Euro bei einer mittleren Grundstücksfläche von 316 Quadratmetern und einer mittleren Wohnfläche von 137 Quadratmetern.

In der gleichen Baujahresklasse wurden Reihenmittelhäuser für rund 346.000 Euro bei einer mittleren Grundstücksfläche von 226 Quadratmeter und einer mittleren Wohnfläche von 127 Quadratmeter veräußert. Weitere Analysen auch zu älteren Baujahren findet man im Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses. Der Markt der Bestandsimmobilien im Bereich der Ein- und Zweifamilienhäuser zeigte im Jahr 2021 eine deutlich steigende Tendenz von plus 17 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Einen großen Anteil am Gelsenkirchener Wohnungsmarkt hat der Verkauf von Eigentumswohnungen. Auch in diesem Bereich wird bei der Analyse zwischen Neubauten und Bestandsimmobilien unterschieden.

Eine neugebaute Eigentumswohnung erzielte im Jahr 2021 einen durchschnittlichen Kaufpreis von rd. 303.000 Euro bei einer durchschnittlichen Wohnfläche von 94 Quadratmetern. Räumlich verteilen sich die Kaufobjekte der zum großen Teil sehr hochwertig ausgestatteten Wohnungen auf die Bereiche „Eindeckerweg“, „Johannes-Rau-Allee“ und „Steinkuhle“. Das Preisniveau ging gegenüber dem Vorjahr um rund neun Prozent zurück. Schwankungen in diesem Teilmarkt können auf die Lage und Ausstattung einzelner Gebäude zurückgeführt werden.

Ganz anders verhielt es sich bei den Weiterverkäufen von Eigentumswohnungen. Hier war eine Preissteigerung von 21 Prozent gegenüber dem Vorjahr zu verzeichnen. In der jüngeren Baujahresklasse ab 2001 lag der durchschnittliche Kaufpreis bei rd. 202.000 Euro und die durchschnittliche Wohnfläche bei 94 Quadratmetern.

Die vorstehenden Details können im Bodenrichtwertinformationssystem des Landes NRW unter www.boris.nrw.de eingesehen werden, in dem der Grundstücksmarktbericht und die Bodenrichtwerte zur Einsicht und zum kostenlosen Download zur Verfügung stehen.

Zudem werden mündliche Auskünfte zu den Bodenrichtwerten und dem Grundstücksmarktbericht auch von der Geschäftsstelle kostenlos erteilt.

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